房地产结束，为什么首先影响餐饮？

房地产实际上支撑了餐饮的黄金时代

很多人认为餐饮增长来自人口多、收入提高和消费升级。这些当然存在，但是还有一个经常被忽略的因素：房地产财富效应。

什么叫财富效应？简单来说，当一个家庭认为自己的资产越来越值钱时，会产生更强的消费意愿。过去20年，中国经历高速城市化、房地产扩张和家庭资产增长。1998年住房商品化改革之后，大量家庭最大的资产不是工资，而是房产。

根据相关研究，2021年前后，中国商品房销售额达到18.2万亿元的历史峰值，随后房地产进入调整阶段。房地产上涨带来的影响不只是买房人赚钱，它改变了整个社会消费心理。

过去，一个家庭买了一套房，几年后价值上涨，家庭觉得未来财富会增加，于是敢换车、敢旅游、敢消费升级、敢去更好的餐厅。

所以过去餐饮黄金时代有一个隐形公式：房地产财富增长 → 家庭资产增加 → 消费信心增强 → 餐饮客单价提升 → 高端、正餐、购物中心餐饮增长。

这也是为什么过去10多年，高端餐厅、商场餐饮、主题餐厅和网红餐厅快速发展。但是，当房地产逻辑改变，这个链条开始反转。

第一条路径：影响消费者的钱包预期

很多人认为，只要房价没有跌很多，就没有影响。这是错误的。因为消费受到影响的不只是实际财富，更重要的是财富预期。

过去消费者想“我的房子未来还会涨”，现在消费者开始想“未来几年，我需要保护现金流”。这就是为什么居民存款持续增加、资产配置更加谨慎。相关研究显示，中国居民房地产资产占比下降、存款占比提升；央行调查显示，2024年超过六成居民倾向增加储蓄。

消费者不是不吃饭，但是消费排序变了。以前是“这家环境不错，贵一点没关系”，现在是“这家值不值得”；以前是消费升级，现在是价值重估。

第一个变化，是从敢消费到算消费。这直接影响高客单餐饮，因为高客单餐饮卖的不只是食物，还卖环境、体验、身份和社交。

当财富预期下降，消费者首先减少的是可替代消费，所以人均500元餐厅、商务宴请和高端正餐最先感受到压力。

第二条路径：改变商务消费生态

餐饮行业里有一个重要市场：商务宴请。过去房地产产业链巨大，开发商、金融机构、建筑企业、装修企业和上下游供应商的大量商务活动，产生会议、接待、宴请、礼赠和高端餐饮需求。

所以过去很多高端餐厅，本质上依赖企业消费，而不是普通消费者。但是房地产调整之后，影响的不只是房企，而是一整条产业链。企业开始控制成本、减少非必要支出、降低商务宴请。

《中国餐饮下半场结构性塌方研究》中指出，2025年限额以上单位餐饮收入增速仅2.0%，商务宴请和高客单赛道承压明显。

这和日本90年代非常类似。日本泡沫破裂之后，企业接待文化下降、商务宴请减少，大量高端餐饮受到影响；但是萨莉亚、7-11、社区餐饮和性价比品牌反而成长。

高端餐饮的问题，不只是消费降级，而是过去支撑它的B端需求正在结构性减少。

第三条路径：改变商业空间逻辑

过去餐饮扩张有一个重要基础：商业地产高速增长。大量购物中心建设、大量黄金位置释放、大量品牌进入商场，于是形成“好商场、好位置、好流量、好生意”的简单逻辑。

但是今天，这个逻辑正在变化。问题不是没有商场，而是商业空间价值正在重新评估。过去餐饮老板买的是人流；现在餐饮老板购买的是固定成本、高租金、高装修投入和高人工。

如果不能产生稳定复购，位置优势会变成成本压力。所以未来餐饮选址逻辑正在改变：过去问哪里人多，未来问哪里客户密度高；过去开最大店，未来追求坪效最高。

房地产时代结束后，餐饮正在从“空间生意”转向“客户生意”。

第四条路径：改变家庭结构和消费场景

房地产不仅影响财富，也影响居住方式。过去很多家庭围绕买房、装修、改善和三口之家组织生活。但是今天，家庭正在小型化。

数据显示，中国平均家庭户规模从2010年的3.10人下降到2020年的2.62人。这意味着餐饮过去默认四人桌、家庭套餐、多人聚餐；未来更多需求来自一个人、两个人、小家庭和社区附近。

所以房地产变化最终影响的不是房子，而是生活方式。未来餐饮需要重新设计一人食、小份菜、社区餐和家庭便捷餐。

第五条路径：改变创业者的选择

过去房地产上涨，大量资金进入地产、投资和创业。房地产调整之后，大量资金寻找新出口。餐饮因为门槛低、现金流明显、容易理解，成为很多人的创业选择。

结果是大量资本和个人进入餐饮，但是需求没有同步增长，于是供给增加、竞争加剧。这就是为什么今天餐饮一边大量开店，一边大量关店。

中国餐饮下半场研究显示，2025年平台标记停业餐饮商户达到339万家，其中大量停业商户经营时间不足两年。所以房地产调整带来的另一个影响，是餐饮供给过剩。

房地产结束之后，餐饮未来靠什么？

如果过去餐饮享受的是房地产财富红利，那么未来餐饮靠什么？徐露认为，未来餐饮必须从房地产逻辑转向客户价值逻辑。